Tidlig involvering – hvad betyder det for entreprenøren?

De kalder det “New Partnering” eller “tidlig involvering”. Men hvad betyder det egentlig, når bygherre inviterer entreprenøren med til bords, før stregerne er slået endeligt? I Byggepausen #5 har vi Søren Hilbert, partner hos Schjødt Advokater, i studiet til en snak om mulighederne – og de risici, du skal kende, før du siger ja.

Du kender sikkert scenariet: Du får et færdigt projekt stukket i hånden, vinder udbuddet, og så snart du står på pladsen, opdager du, at arkitekten har tegnet en “rumraket”, der ikke kan bygges i virkeligheden.

Resultatet kan være en hel del frustrationer, forsinkelser og en lind strøm af krav om ekstra betaling.

Det er præcis det scenarie, tidlig involvering forsøger at gøre op med. Ved at invitere entreprenøren ind i varmen mens projektet udvikles, kan man luge ud i fejlene, før de bliver dyre.

Men som advokat Søren Hilbert påpeger, er det ikke kun en dans på roser. Det kræver, at du som entreprenør er skarp på din rolle.

Hvad går tidlig involvering ud på?

Helt kort handler tidlig involvering om at udnytte entreprenørens praktiske viden i designfasen. I stedet for at byde på et færdigt projekt, byder man (ofte i offentlige udbud) ind på et samarbejde med en “targetpris”.

Man gennemgår en fase, hvor bygherre, rådgiver og entreprenør sidder sammen og udvikler projektet. Først når alle er enige om løsningerne og økonomien, låses den endelige kontrakt.

– Det handler om at undgå den klassiske konflikt, hvor man bygger efter noget, der ikke hænger sammen. Med de nye krav i bygningsreglementet (BR25) og fokus på CO2 i byggefasen, bliver det kun endnu vigtigere at få praktikeren med tidligt, forklarer Søren Hilbert.

Muligheden: Bedre projekter og bedre indtjening

For entreprenøren er guleroden tydelig:

• Indflydelse: Du kan præge projektet, så det passer til dine maskiner, metoder og folk.
• Færre konflikter: Du slipper for at slås om fejl i udbudsmaterialet, fordi du selv har været med til at rette dem.
• Forretning: Hvis du bringer værdi til bordet, kan du argumentere for et fornuftigt dækningsbidrag, fremfor kun at konkurrere på laveste pris.

Men husk ikke at grave din egen grav

Men medaljen har en bagside. Søren Hilbert løfter en vigtig advarsel pegefinger til de entreprenører, der går ind i tidlig involvering uden at have læst det med småt.

Når du har siddet med ved bordet og udviklet løsningerne, fanger bordet også.

• Slut med ekstraregninger: Du kan ikke senere komme og kræve ekstra betaling for fejl eller mangler i projektet, hvis du selv har været med til at udvikle det. Du mister retten til at pege fingre af rådgiveren.
• Øget ansvar: Du risikerer at påtage dig et projekteringsansvar. Hvis en løsning fejler senere, kan du ikke bare sige “jeg byggede bare, hvad der var tegnet”, for du var med til at tegne det.
• Hjemmearbejdet skal gøres: Du kan ikke bare møde op og improvisere. Du skal være lige så velforberedt i udviklingsfasen, som du plejer at være ved byggestart.

– Hvis man ikke er ordentligt forberedt, kan det ramme en i nakken. Man skal være klar over, at man mister muligheden for at sende ekstraregninger for de ting, man burde have opdaget, siger Søren Hilbert.

Mød Søren Hilbert

Søren Hilbert er advokat og partner hos det internationale advokatfirma Schjødt. Han er en af landets førende eksperter inden for bygge- og anlægsret, byudvikling og offentlig-private partnerskaber (OPP/OPI).

I Byggepausen trækker vi på Sørens dybe indsigt i tidlig involvering og de nye samarbejdsformer, der vinder frem i branchen. Han er nemlig ikke kun en mand, der kender paragrafferne; han forstår de kommercielle og praktiske risici, du står med som entreprenør, når du bliver inviteret med til bordet før tid.

Udover sin rolle som rådgiver er Søren engageret i branchens grønne udvikling, blandt andet gennem sit arbejde med Acceleratorfonden, der skal fremme nye løsninger i bæredygtigt byggeri.

Du kan connecte Søren Hilbert på LinkedIn her.

Vær opmærksom på ikke at give en “gratis omgang” i det private

Mens det offentlige (bl.a. Bygningsstyrelsen) har faste modeller for dette, er det “vilde vesten” i det private.

Søren Hilbert advarer mod, at man som entreprenør lader sig lokke til at rådgive en privat bygherre gratis i håb om at få ordren. – Sørg for at få betaling for din rådgivning i de tidlige faser, eller vær helt skarp på, at du gør det som en kalkuleret risiko.

Så vores opfordring er: Arbejd ikke gratis uden en klar aftale på projektet.

Opsummering: 3 råd inden du siger ja til tidlig involvering

1. Forventningsafstem økonomien: Sørg for, at der er afsat penge til de timer, du bruger på udvikling. Det er ikke “gratis salgsarbejde”.
2. Kend din risiko: Husk, at når du får indflydelse, får du også ansvar. Du fraskriver dig retten til at brokke dig over projektfejl senere.
3. Byd ind med faglighed: Brug muligheden til at gøre projektet bygbart. Det er her, du kan vise din værdi og sikre en byggeplads, der glider.

Vil du høre hele samtalen om juraen, fælderne og mulighederne? Find “Byggepausen #5” her under.

Acceleratorfonden: Hjælp til de vilde ideer

Til sidst i webinaret rundede Søren Hilbert også Acceleratorfonden – et nyt initiativ, der skal hjælpe branchen med at turde bruge nye, grønne løsninger (f.eks. genbrugsmaterialer). Fonden kan gå ind og dække risikoen og forsikringen, hvis man står med et nyt materiale, som ingen tør tage det fulde ansvar for.

Hvis du vil høre mere om Accelaratorfonden, så deltager de også til Byg og Bæredygtighed, og du kan læse mere om dem her.